泰禾自救，效果几何？

  延期三次之后，泰禾集团（000732.SZ）终于发布了对深交所年报问询函的回复。这家总是处在舆论焦点的企业到底如何自救，自救成效如何，始终是业界最为关注的话题之一。

  作为目前最紧要的经营目标和最重要的自救手段，泰禾表示正在积极推进项目的复工复产工作，紧密跟踪项目情况，动态调整全年运营计划，并协调各项目监理机构配合上述工作，最大限度地保障项目施工建设的有序进行。“公司也在积极推进项目的销售工作，通过拓展销售渠道等方式盘活存量资产，加速销售回款。截至目前，公司项目复工复产工作有序组织，复销工作初见起色。”泰禾在回复函中表示。

  回复函显示，由于部分债务达成展期续贷，而部分新增到期债务暂未展期，泰禾2020年以来到期未归还的借款处在一个相对波动的水平中。对此，泰禾在回复函中表示，截至目前，公司与各方债权人取得了直接或间接联系，展开了线上及线下多种形式的沟通，完成了多轮多次沟通，公司将持续了解债权人诉求，通过不断协商，推动债务重组工作进展，以期尽快达成债权人认可的解决方案、维护持有人利益。

  泰禾2021年内到期债务为318.66亿元，一季度到期债务占比为99.5%。“跟过去几年发债节奏紧密相关，泰禾今年一季度之后的债务违约风险较小，也不大可能继续发生公开市场的违约事件。”一位业内人士称，这客观上有助于减轻泰禾的新增债务压力，为泰禾现在正在推进的复工复产赢得了空间和时间。

  困境还没过去，自救还在进行。针对2021年到期债务情况，泰禾表示计划从不同渠道多种方式应对到期债务还款资金的归集，努力降低偿债风险，手段包括但不限于促进销售回款、自持物业适度变现、持续推进债务展期等。

  积极“解扣”，尽快推进全面复工复产

  7月6日，泰禾旗下福州湾项目B区五栋楼合计783套房源取得预售证。泰禾当下正在推进的复工复产复销，在大本营福州取得阶段性成果。

  就在日前，泰禾中山金尊府传来复工的消息，厦门湾也即将复工。位于北京的金府大院、昌平拾景园也于近日取得竣备。加上此前的南京、杭州、福州等地的复工项目，泰禾各地的项目正陆续复工。与此同时，市场上也不乏有质疑声音，称泰禾“假复工”。

  根据泰禾此前透露，泰禾目前在售在建的项目一共可以分为三类：一类已经是现房准现房产品，例如北京的中国院子、西府大院、丽春湖院子、泰禾中央广场，厦门区域的厦门院子、蓝山院子、红树湾院子、汀溪院子，以及福州院子C区等；一类是始终未停工或在建已复工项目，包括南京金尊府、北京金府大院、昌平拾景园、福州金府大院、福州院子、福州湾项目D区、厦门红树湾院子等一众项目；一类是待复工项目。

  对于少数尚未确定复工复产节点的项目，泰禾称正在积极寻求解决方案，争取尽快“解扣”。“项目复工复产复销正在分批次进行中，复工规模已经越来越大，下半年交付项目数量也会明显增多。”泰禾一位内部人士说。

  以泰禾的大本营福州区域为例，目前区域内六个项目实现了一个不落的全面复工。具体来看，福州湾D区保持正常施工，每天工人数约200-300人，7月底实景交付景观样板及精装样板完成；B区7月初完成解押后已进场复工。福州院子D区4月底复工；E区5月下旬全面复工，目前整个项目工地现场热火朝天，工人数超300人。6月30日，福州院子举办了工地开放日，供业主参观，今后此类工地开放日将持续举办，供业主了解施工状况。而福州金府大院目前也在紧紧锣密鼓地抢工中，计划8月底完成验收。鼓山院子和桂山院子6月下旬启动复工，目前现场施工紧张有序进行中，鼓山院子计划年底全部楼幢达到落架，桂山院子计划年底达到交付条件。

  记者还了解到，泰禾集团内部有一份“泰禾集团复工复产日历”，一般情况下，每周会更新一版。“日历”涵盖了每周项目复工复产的排期，一直排到今年9月，写着各个项目的进度节点，包括复工、样板间开放、会所开放、工地开放、项目交付、取证、验收竣备等等。

  泰禾集团一位工程负责人表示，每个项目进度不同、工序不同、需求不同，对工地施工人员的需求量也不同。有的项目施工进度较快，工人大部分已经不在室外作业，而是转到楼栋内、室内、地下进行施工作业，所以外界有些说法以“项目现场没人”来质疑项目复工的真实性，是不准确的。

  品牌价值释放，力促营销回款

  复工复产是一方面，对于流动性风险待解、走出困境尚需时日的泰禾来说，有没有持续的现金流才是核心中的核心，毕竟如回复函中所言，目前公司偿债资金的主要来源，依然是公司所开发地产项目的销售回款。

  从泰禾资产流动性方面来看，存货占总资产的比例约70%，主要为地产开发项目，截至2021年5月底，泰禾持有的土地储备中可开发建筑面积约923.87万平方米，集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市，主要业态为院子系、大院系、府系、园系等，能够满足客户多样性住宅需求，具备较强的市场竞争力。

  在泰禾看来，泰禾多年积淀的品质口碑，和以“院子”“大院”为核心建构起来的新中式文化品牌影响力，以及在当下市场和行业环境中难得的精品追求、匠心精神，是支持泰禾能获得包括地方政府、金融机构、同行企业、媒体和业主等多方包容、谅解和支持的重要原因，也是泰禾在如此艰难的环境下依然能够屹立不倒、东山再起的基石。

  泰禾坚持“布局一二线”的城市战略价值在“集中供地”新政环境下，的确得到极大的释放。以佛山为例，今年4月份，佛山三龙湾陈村地王板块，楼面地价已然高达22300元/平方米；6月23日，中海以最高限价32.8亿竞得佛山桂城地块，折合楼面价22000元/平方米，位于佛山新城优质地段的佛山院子项目因此受惠。

  “公司正在加大施工人员数量，全力推进项目供货，以保障公司的营销计划可以较好开展。”前述泰禾内部人士透露称，目前，除佛山院子、广州院子、南京院子、济南院子一直处于正常销售之外，包括福州金府大院、福州湾、南京金尊府、杭州大城小院等在内的多个项目，都已经回归正常销售状态，而且在很短时间内已经取得了不错的业绩。北京项目还引入了业界知名营销操盘手，补充营销团队人才力量。

  从具体项目来看，2021年上半年，泰禾南京院子商业获得秦淮区商业成交金额、面积、均价三冠王。三季度以来，南京院子商业销售依然在进行中。泰禾南京公司的另一个项目，泰禾金尊府于今年3月实现全面有效复工之后，复销动作频频，5月便实现了销售业绩突破。

  自5月以来，杭州大城小院售楼部的人气也有了显著的变化，看房客数量明显增多。大批老业主在收到复工信息后，第一时间赶到现场、走访工地，表达了对项目的理解与支持。

  “泰禾福州区域已经热火朝天地全面开工了，这令人始料未及，但又合情合理，这毕竟是他们的大本营。”福建某知名开发商营销负责人表示，相比起泰禾庞大的违约债务，泰禾的回款速度还需要加速再加速，福州区域的情况如果能复制到其他城市，那么泰禾的自救之路将越来越顺。

  坚守品质，多方发力求稳

  除了复产复销之外，回复函显示，泰禾在品质开发、团队梳理、资产运营、债务重组等方面在持续推进，为复产复销创造有利条件。

  陷入困境的泰禾，在去年和今年出现多个项目延期交房，但由于其长期坚持走品质品牌路线，“坚守品质”的做法仍获得市场各方“高看”。泰禾方面表示，“延期交房，坦率说，有客观原因，也有泰禾的责任，我们要用实际行动回馈业主的等待，好好盖房子，把房子保质保量地交给业主，甚至交房品质超客户预期，以表达我们的诚意和歉意。”

  从经营团队来看，一向被认为“人力高周转”的泰禾却在过去风雨飘摇的阶段，“意外”保持了核心经营团队的稳定，还通过“管培生”培养、内部人才晋升的方式进一步巩固自身的人才体系。

  非房资产运营方面，截至目前，泰禾旗下自持物业项目共计18个，涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态，截至2020年12月31日，公允价值共计约251亿元，建筑面积约89万平米。目前正在运营中的酒店有凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店，截至2020年12月31日，账面价值共计约28亿元。

  “上述自持物业也均分布在城市核心地段，周边有成熟的配套设施，在市场环境好转的情况下，可根据公司战略部署需要，考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款以缓解偿债风险。”回复函中称。

  一位长期跟踪上市房企研究的资深观察人士指出，泰禾目前位于福建地区的商业及酒店展现出了与地产板块相对独立的经营态势，随着疫情影响的逐渐淡化，泰禾旗下酒店运营已经恢复到疫情前水平的70%，商业经营状况也相对较好。

  “手里还有不少余粮，这些优质的资产依然具备变现的能力，就看泰禾怎么看待、是否出手、何时出手了。”该人士认为。

  另一方面，泰禾也始终在推进债务重组，目前已和包括多家银行和机构在内的主要债权人就重组方案基本达成一致。“针对已到期或接近到期负债，我公司正在积极与相关金融机构协商将到期负债展期，以保障项目有足够的建设资金用于供货销售，预计经营现金流入在满足日常经营现金支出的基础上，剩余部分可用于偿还到期有息负债。”泰禾称。

  “债务问题很难一蹴而就，目前来看进展其实依然会令人担忧。不同于华夏幸福的债委会处理模式，泰禾的部分小债权人各有考虑，这使得泰禾债务处理节奏显得比较拖沓。”上海一位资深垃圾债投资人认为，随着几家大的债权人点头展期，当前泰禾债务问题的核心还是在中小债权人手里。“万科祝九胜那句，要么一起沉船，要么一起上岸，就是最恰如其分的描述了。”该投资人说。